我国房地产业经过黄金十年狂飙突进，已经驶入了转型关口，开始告别以“依赖银行贷款、重土地储备、快速消耗、全程开发”为特征、以产品为中心的香港地产发展模式，逐步转向以“依靠直接融资、重专业分工、差异经营、增值服务”为特征、以人为中心的美国房地产发展模式。房地产业转型态势，既给法律业务带来了“量”的支撑， 也给法律从业者施以“质”的要求。
从服务房地产业的视角，房地产律师传统的服务范围包括：征地拆迁、土地整理、配套建设、项目获取、设计施工、房屋买卖、物业管理、存量房产租售、房地产融资等。但是，在房地产业转型期，房地产律师面临着前所未有的业务多样化、复杂化局面。房地产律师们只有迅速实现业务升级转型，才能不断扩大服务领域，塑造法律服务品牌。
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方向一：财政改革背景下的新型城镇化建设，将深化传统房地产法律业务
在我国大规模实施城镇化建设的宏观经济和政策背景下，房地产业投资城市片区开发，不再是以往简单的房地产一二级开发联动，而是升级为由企业主导，以片区开发为资源整合平台，开发内容涵盖城市规划、土地一级开发、基础设施建设、配套设施建设、实体经济产业引进、房地产二级开发等。换句话讲，房地产企业及相关金融机构将越来越多的承担政府职能。刚刚颁布的国民经济和社会发展“十三五”规划中，又专篇强调了推进新型城镇化。可见在今后相当长的时间里，传统土地开发和基础设施建设的法律业务量仍将保持高位。另一方面，政企深化合作、房地产业整合各方资源所产生的工作机制，将为拓展法律服务带来大量的机会。
值得注意的是，十八届三中全会以后，以控制地方政府债务、全口径预算管理、降低土地财政依赖为关键词的财政改革拉开序幕。在这一背景下，中央和地方政府接连出台关于政府和社会资本合作模式（Public-Private Partnership,PPP）的政策文件，这将对以往房地产开发和基础设施建设的法律业务产生实质影响：PPP项目投资巨大、周期超长，不设固定回报，政府财政不兜底，法律关系复杂，合同体系庞大，大大增加了社会资本的政策和法律风险；PPP相关政策文件在执行过程中，存在与现行法律存在一定程度的冲突与磨合……房地产律师必须勇于面对挑战，努力克服上述PPP模式的政策法律难题。
方向二：产城融合背景下的区域经济发展，将拓宽传统房地产法律业务领域
房地产的发展，应当与产业结构调整升级、新兴产业发展相结合，“以产带城”、“产城融合”，实现房地产对实体经济的有效支撑，已成为广泛共识。许多房地产企业，正在从单纯的住宅地产开发向商业地产、旅游地产、工业地产、养老地产、文化地产、物流地产等复合地产领域发展。与住宅地产开发相比，复合地产对资源整合能力要求较高，在资本运作、资产运营、政企合作等方面都需要高水平的法律服务。另外，复合地产的每个细分领域，其法律业务都独具特色。比如商业地产的定制开发、售后包租、合作招商、商户管理等法律业务比较普遍，文化地产则可能存在合作经营、股权投资、政策支持等方面的法律业务。传统的房地产律师，应当积极学习，努力尝试新兴复合地产业务。
当前我国的区域产业转移与产业梯次发展正在提速，随之而来，各地方兴未艾的产业园区建设，正逐渐迈向具有可持续发展规划、打造高附加值产业链、精细园区综合管理为特征的第三代和第四代产业园。在这一过程中，除了传统的房地产法律业务以外，在以下领域的法律业务量将会大大拓宽：土地运营（如土地、厂房、商贸不动产租售等）、产业投融资（如风险投资、私募股权投资、信托、证券化等）、产业增值服务（媒体、广告、物流、咨询、政府关系等）。
方向三：回归以人为本的房地产社区综合服务，将使传统房地产法律业务趋于多元
城市发展的核心是“以人为本”，房地产业转型的趋势之一，是业务模式从以产品为中心向以客户为中心过渡，即产品不再是单纯的物理产品，而是附带高附加值的服务产品。比如物业管理，正在从单纯的保障生活生产资源供应，向社区深服务转变，向现代服务业转型升级。社区服务发展空间极大，国内一线开发企业正在纷纷试水社区深服务，在社区公共空间植入医疗、教育、金融、文化娱乐、信息技术等资源，为居民提供全方位服务。
将来以社区为联接点的法律关系会趋于频繁发生，居民、物业管理企业、社区行政管理单位、专业服务企业、社区集成服务企业、房地产综合服务企业等，诸多法律主体将以社区为平台，产生广泛的交往和交易，这一趋势，为法律服务下基层提供了新的施展舞台，也使基层的法律业务内容丰富多彩。
社区服务物业管理领域，一个新的动向，需要引起法律工作者注意。随着邻里互动增强、居民经济实力和自治意识提升，原本流于形式的业主大会和业主委员会正逐渐发挥实质性作用，扮演维权和活动组织者的角色，甚至有学者认为这蕴含了公民结社的政治萌芽。由于种种原因，业主大会和业主委员会的实际运作一直较为混乱。房地产律师在介入此类问题时，既需要丰富的房地产项目法律实务经验，也需要扎实的法律理论功底，以及处置群体事件的谨慎作风。
方向四：房地产行业的泛金融化趋势，将使房地产金融法律业务急剧放量
房地产业与金融业融合度的高低决定其转型成败。当前我国房地产业正在积极推进多层次房地产金融市场，实施多元化的融资模式。房地产律师们可以切身感受到，政府和企业都在大力借鉴发达国家先进的金融工具和融资模式，创新金融体制，尝试直接融资渠道，如房地产投资信托基金（REITs）等等。可以预见，在不久的将来，住房抵押贷款证券化、政策性住房保障银行等金融工具也将陆续呈现在大众面前。受益于房地产金融业爆炸式的变革，北京上海等一线城市和经济发达地区二线城市房地产律师的金融业务比例，已经逐渐赶超传统房地产业务。可以预计，未来房地产金融法律业务仍将持续呈几何级数增长。
刚刚过去的几年中，房地产信托、房地产基金、互联网金融成为房地产金融领域的持续热点。粗略统计，目前全国50强房企中，已有超4成企业通过各种方式进入互联网金融领域。这些领域的发展与改革，会使房地产金融管理专业化急剧加强，同时会催生数不胜数的金融法律业务机会。
房地产业泛金融化趋势之一是，房企和金融机构联姻，从房产开发商转变为嫁接金融与房地产产品的居间和管理服务商。以碧桂园与中国平安的战略合作为例，双方都认为在投资、理财、基金、资产管理等方面将有很多机会深化合作，双方也将在不动产投资方面合作，共同寻找新项目并探索研究新型合作模式。可以看出，同时精于传统房地产法律业务和新型金融法律业务的房地产律师，将会在激烈竞争中迅速脱颖而出。
方向五：房地产企业兼并重组与多元化经营，将带来大量公司法律业务机会和跨界业务机遇。
在经济发展减速、市场竞争激烈的大环境下，房企的优胜劣汰将会加速。淘汰低效劣质的小型房企，通过兼并重组优质房企做大做强，成为房地产业的必然选择。可以预见，房地产不良资产处理、项目并购的法律业务将会陡然增加。
有实力的房企在并购重组的同时，也在不遗余力的推进企业多元化经营战略。房地产企业实施相关多元化最成功的领域在复合地产。以开发住宅产品为主的房企在进入复合地产领域时，不可避免涉足商业、旅游、工业、农业、养老、文化、体育、物流、科技等相关行业。以地产+ 商业为例，美国模式的商业地产，简言之是以资金权益为核心，靠运营管理为导向，中期持有，收入多样化。这种运营模式因为必须整合多方资源，所以其法律业务量是惊人的，对律师的专业程度要求相当苛刻——律师必须非常精通房地产开发和相关行业的全产业链的法律业务。此时，律师的业务结构应当是七分经理人，三分法律人。
目前房地产企业实施非相关多元化跨界投资步子迈最大的恒大集团。矿泉水、粮油、乳业、畜牧等几大集团相继成立，去年广州恒大淘宝足球俱乐部又在新三板登陆。根据一般规律，企业实施非相关多元化的成功概率不足五成，目前房企也都在试水阶段，尚未形成成熟的盈利模式。在多元化过程中蕴含大量的法律风险，律师的作用举足轻重。房地产律师若能紧跟房企的多元化战略，通过投融资、并购、公司治理、资产运营等法律业务，跨界向其他行业拓展，毫无疑问具有辽阔的发展空间。
方向六：增量房地产与存量房地产市场的此消彼长，互联网+存量房地产的尝试，将使房地产律师大有可为
我国现阶段房地产业正处在从增量到存量的过渡与转型期，二手房市场有巨大发展潜力。但是，目前二手房市场仍是房地产市场管理的薄弱环节，这意味着传统的二手房法律服务业务仍将大行其道。在未来十年甚至二十年内，房地产律师为购房者、租房者和中介机构进行法律服务的业务量都将不断攀升。
相比波澜不惊的存量住宅领域，存量商业房产的投资开发可谓流光溢彩，对旧工业区和存量商业楼宇的并购和升级改造成为一道靓丽的风景线。开发存量商业物业的重点是硬件和软件同步提升，这一运营管理链条相当复杂，包含了定价、定位、收购、承租、改造、招商、出售、出租、资金回收等多个环节，对资产和资本管理的专业能力要求相当高。要求律师业务结构一专多长，一专是商业地产法律业务，多长包括房地产并购、投融资等等。
因迥异于新增房地产市场的众多特质，存量房地产市场将为“互联网＋房地产”的先行者们提供肥沃的试验田。已经被成熟运用的是，二手房住宅交易+资金监管+房地产信息网络。除此之外，在一些领域，勇敢的创新者们正在大快朵颐吃螃蟹。比如，参考WeWork等分散提供工位给创业者和中小企业的海外公司，SOHO在转售为租后，通过3Q业务涉足联合办公；腾讯15亿港元入股华南城，意图围绕物流地产，在物流仓储开放平台、支付、电商O2O、品牌特卖等方向上产生合作；世联行入股Q房网占15%的股权，则希望在即将到来的二手房市场剧变中，通过移动互联网做大做强。尽管“互联网＋房地产”的试验刚刚开始，但是房地产律师不应忽视这一潜在的法律业务富矿，也许“互联网+房地产+金融+法律”的业务结构将会颠覆相当数量的房地产法律从业者的工作内容。
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